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LOS PROPIETARIOS SOBREVALORAN SUS PISOS UN 20% AL PONERLOS A LA VENTA

INCORPORAN EXPECTATIVAS DE SUBIDAS DE PRECIOS PROPIAS DE LOS AÑOS DEL BOOM

Los propietarios que ponen una vivienda a la venta sobrevaloran sus precios alrededor del 20% respecto al valor de mercado de los inmuebles similares de su zona, según un estudio realizado por Tecnocasa. La sobrevaloración más alta se da en Málaga y Zaragoza, donde los propietarios piden de media un sobreprecio del 24%, seguidas por Valencia (22%), Sevilla (20%), Barcelona (19%), Madrid, (18%), entre las ciudades donde opera el grupo. El recuerdo de los precios más altos que se alcanzaron en el 2007 y el asumir expectativas de subidas de precios cercanos al 20% como había esos años e incorporarlas a los precios explican en buena parte el fenómeno.

 

En DISTRITO 10, presentamos al propietario un estudio del valor de mercado de su vivienda, y algunos propietarios son receptivos, mientras que otros, que quizás ya han hecho cálculos de que necesitan una determinada cantidad como entrada para comprar otro inmueble, no rebajan su precio. Ésta práctica ya se daba en los años previos a la crisis, pero entonces los precios crecían a tasas del 20% anual, con lo que la valoración excesiva de los propietarios podía quedar absorbida por la propia dinámica del mercado en un plazo razonable. Ahora los aumentos de precios son muy inferiores (del 11,15% en el 2017), y en DISTRITO 10, preferimos hacerle una valoración real del mismo de forma gratuita y aconsejar al propietario cual sería el precio aconsejable para la venta de su vivienda.

En DISTRITO 10, comprobamos que al cabo de unos meses los propietarios se dan cuenta de esta sobrevaloración de su inmueble y al no haberlo vendido en el precio que querían, al final rebajan el precio.

 

EL PROBLEMA DE LA SOBREVALORACIÓN

En DISTRITO 10 creemos que la sobrevaloración es un freno enorme para los compradores potenciales. Los compradores ahora deben analizar bien el mercado antes de comprar.

El estudio de Tecnocasa destaca que es usual que los compradores traten de negociar el precio a la baja, pero de media la rebaja del precio que aceptan es del 5,1%: un nivel ya muy cercano al que existía en los años del boom (entre el 2004 y el 2006 rondó el 4%), y muy lejos de las rebajas del 14,2% que aceptaban los propietarios en el 2012 para vender sus pisos.

 

CAMBIA LA FINANCIACIÓN PARA LA COMPRA DE LA VIVIENDA

Uno de los motores del mercado inmobiliario en el 2017 siguieron siendo los inversores: según los datos de Tecnocasa realizaron el 28,8% de las compras, cuatro puntos más que en el 2013. La baja rentabilidad de los depósitos bancarios sigue atrayendo inversores, que compiten con las familias que buscan piso. Según los datos de la firma, el 72% de los inversores compra al contado, mientras que un 27% también pide hipoteca. La mayor actividad del mercado, sin embargo, viene de quienes buscan una vivienda para uso propio.

El aumento de los precios ha cambiado la financiación de las compras: si en el 2013 el 52% de los inmuebles que se vendían se pagaban al contado, hoy son sólo el 30%, porque el 70% de los compradores, incluyendo a inversores, ha de recurrir a una hipoteca.

¿CON BURBUJA O SIN BURBUJA?

“En estos momentos no hay burbuja en el mercado de compra de vivienda”, señala Tecnocasa, que advierte, sin embargo, que la situación del mercado de alquiler está llegando al límite. La rentabilidad que ofrece una vivienda que se ponga en alquiler es ahora del 7%.  Rentabilidades muy alejadas de las del 2007, cuando eran de apenas el 2%.

En el mercado del alquiler, sin embargo, “el límite es la capacidad de pago de las familias, sin endeudamiento, y con los salarios actuales una pareja media no puede pagar más de 1.000 euros mensuales por el alquiler”. La firma señala que el perfil típico de quien firma un contrato de alquiler es una persona soltera, con contrato indefinido, de entre 25 y 44 años y, en un 70%, de nacionalidad española.

En estos momentos tampoco se puede hablar de burbuja del alquiler, “porque las subidas de precios reflejan una gran demanda y una falta de inmueble disponibles, y su número tampoco va a aumentar”. Con todo, “estamos cerca de ver el pico de los precios, si no este año, el próximo”. De hecho, señala la firma, en Madrid, y especialmente en Barcelona, ha bajado la tasa de aumento anual de los alquileres, hasta alrededor del 5%, frente a la media estatal, donde el aumento supera el 12%.

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EL GOBIERNO HA APROBADO HOY LAS AYUDAS QUE SE AMPLÍAN HASTA ALQUILERES DE 900€ Y SE RECORTAN LAS DESTINADAS A LA COMPRA

Jóvenes de hasta 35 años, colectivos en situación de desahucio o mayores de 65 son los principales beneficiarios del nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021

El Gobierno ha aprobado este viernes en el Consejo de Ministros, con dos meses de retraso, el nuevo Plan Estatal de Vivienda para el periodo comprendido entre 2018 y 2021. Un plan que con el que el ejecutivo quiere apostar fuertemente por el alquiler y por las ayudas a los inquilinos, especialmente jóvenes y colectivos más vulnerables, como aquellas que han sufrido un desahucio por no poder pagar la hipoteca o el alquiler. 

El plan contempla una inversión total durante los próximos cuatro años de 1.443 millones de euros, un 62% más respecto a los 888 millones destinados en el plan. De esta cifra, a la que hay que sumar la cofinanciación de las comunidades autónomas, 350 millones de euros corresponden a este año, 357 millones a 2019, 364 millones a 2020 y 372 millones a 2021.

El Gobierno estima que dichas ayudas beneficiarán a más de medio millón de familias y permitirá la generación de más de 60.300 empleos. Asimismo, Íñigo de la Serna ha reiterado que las ayudas tendrán carácter retroactivo.

Una de las principales novedades el plan, tal y como ha adelantado el ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, es que se amplía la ayuda a los alquileres de hasta 900 euros mensuales -los dos primeros borradores fijaban un límite máximo de la renta en 600 euros-, “debido a la petición de algunas comunidades autónomas”. Conviene recordar cómo en ciudades como en Madrid o Barcelona los precios de los alquileres han experimentado un auténtico boom en los dos últimos años, con fuertes incrementos de las rentas que los caseros exigen a sus inquilinos.

Por el contrario, se ven significativamente recortadas las ayudas a la compra de una vivienda ya que se limita a jóvenes que residan en municipios de menos de 5.000 habitantes y hasta un máximo de compra de 100.000 euros, frente a los 150.000 fijados inicialmente.

El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 también contempla ayudas a inquilinos sin fijar un límite de edad, sino que las ayudas se concederán en función de los ingresos del hogar y fijarán una cuantía máxima tanto de la ayuda, como de los alquileres que podrán beneficiarse de esas ayudas.

Por otra parte, el plan contempla ayudas y subvenciones al promotor privado para fomentar la construcción de viviendas al alquiler durante un plazo mínimo de 25 años -hasta ahora, como ha recordado De la Serna, solamente se subvencionaban promociones de titularidad pública-, mientras que en el caso de los mayores de 65 años, el Gobierno plantea ayudas a la promoción de viviendas con servicios e instalaciones comunes adaptadas para personas mayores y discapacitados, si bien, se aparcan la línea de incentivos de 200 euros mensuales para cubrir los gastos de mantenimiento, comunidad y suministros, en el supuesto de que los mayores dispongan de vivienda habitual y un patrimonio inferior a los 100.000 euros.

En cuanto al periodo de tiempo en el que se podrán empezar a solicitar las ayudas, el titular de Fomento ha afirmado que estas podrán ser recibidas en el momento en el que cada comunidad autónoma haya abierto las órdenes correspondientes. “En un plazo de dos o tres meses tienen que estar suscritos todos los convenios y abiertas todas las órdenes de ayudas”, ha subrayado Íñigo de la Serna.

 

* AYUDAS A JÓVENES PARA COMPRAR CASA

Edad: tener menos de 35 años en el momento de la solicitud.

Ubicación y precio de la vivienda: las ayudas solamente se concederán cuando la vivienda se encuentre en municipios de menos de 5.000 habitantes y para un precio de adquisición inferior a 100.000 euros.

Beneficiarios:

1.- Hogares con ingresos inferiores a tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) que está fijado actualmente en 7.519 (14 pagas), por lo que lo que estaría limitado a unos ingresos máximos de 22.558 euros. Dicho umbral será de 4 veces el IPREM en el caso de familias numerosas y si se trata de personas con discapacidad y de 5 veces el IPREM cuando se trate de personas con determinados grados de discapacidad.

2.- La vivienda adquirida debe ser el domicilio habitual y permanente durante un mínimo de 5 años.

3.- No pueden acceder a estas ayudas quienes sean propietarios de otra vivienda o tengan el usufructo de la misma, salvo que puedan acreditar que no pueden disponer de la misma por causas ajenas a su voluntad (divorcio, separación…)

Importe de la ayuda: hasta 10.800 euros con el límite del 20% del precio de adquisición. Es decir, imaginemos una vivienda de 50.000 euros. El 20% del precio de adquisición es de 10.000 euros. En el último borrador, se había fijado un límite de adquisición de 150.000 euros.

 

* AYUDAS A JÓVENES PARA ALQUILAR CASA

Edad: hasta 35 años en el momento de la solicitud de la ayuda.

Beneficiarios:

1.- Hogares con ingresos inferiores a tres veces el IPREM. Dicho umbral será de 4 veces el IPREM en el caso de familias numerosas y si se trata de personas con discapacidad y de 5 veces el IPREM cuando se trate de personas con determinados grados de discapacidad.

2.- La vivienda arrendada debe ser el domicilio habitual y permanente durante el periodo de la ayuda.

3.- No pueden acceder a estas ayudas quienes sean propietarios de otra vivienda o tengan el usufructo de la misma, salvo que puedan acreditar que no pueden disponer de la misma por causas ajenas a su voluntad (divorcio, separación…)

Alquiler: hasta 600 euros mensuales -900 euros en casos justificados-.

Importe de la ayuda: hasta el 50% del alquiler mensual -el mismo porcentaje que a los mayores de 65 años-. Es decir, hasta un máximo de 300 euros. En aquellos casos en los que se supere los 600 euros y el alquiler llegue hasta 900, la ayuda se podría incrementar hasta el 30% de la renta mensual en el tramo comprendido entre 601 y 900 euros de renta. Es decir, hasta un máximo de 90 euros. Es decir, hasta un máximo de 90 euros. Esto significa que, en total, los beneficiarios de estas ayudas podría llegar a percibir hasta un máximo de 390 euros, 4.680 euros al año.

Plazo: 3 años.

 

*AYUDAS GENERALES AL ALQUILER

Edad: sin límite de edad.

Beneficiarios:

1.- Hogares con ingresos inferiores a tres veces el IPREM. Dicho umbral será de 4 veces el IPREM en el caso de familias numerosas y si se trata de personas con discapacidad y de 5 veces el IPREM cuando se trate de personas con determinados grados de discapacidad.

2.- La vivienda arrendada debe ser el domicilio habitual y permanente.

3.- No pueden acceder a estas ayudas quienes sean propietarios de otra vivienda o tengan el usufructo de la misma, salvo que puedan acreditar que no pueden disponer de la misma por causas ajenas a su voluntad (divorcio, separación…)

Alquiler: hasta 600 euros mensuales -900 euros en casos justificados-.

Importe de la ayuda: hasta el 40% del alquiler. Es decir, estamos hablando de ayudas de hasta 240 euros al mes. En términos anuales se traduce en ayudas de hasta 2.880 euros. En aquellos casos en los que se supere los 600 euros y el alquiler llegue hasta 900, la ayuda se podría incrementar hasta el 30% de la renta mensual en el tramo comprendido entre 601 y 900 euros de renta. Es decir, hasta un máximo de 90 euros. Esto significa que, en total, los beneficiarios de estas ayudas podría llegar a percibir hasta un máximo de 330 euros al mes, 3.960 euros al año.

Plazo: 3 años.

 

*AYUDAS A PERSONAS EN SITUACIÓN DE DESAHUCIO

Edad: sin límite de edad.

Beneficiarios:

1.- Propietarios o inquilinos que hayan sido o vayan a ser objeto de desahucio, ya sea por el impago de la hipoteca o del alquiler.

2.- Hogares con ingresos inferiores a tres veces el IPREM. Dicho umbral será de 4 veces el IPREM en el caso de familias numerosas y si se trata de personas con discapacidad y de 5 veces el IPREM cuando se trate de personas con determinados grados de discapacidad..

3.- Hogares sin posibilidad de acceder a otra vivienda.

4.- La vivienda arrendada debe ser el domicilio habitual y permanente.

Precio del alquiler: los alquileres tendrán un precio máximo de 400 euros al mes.

Importe de la ayuda: hasta 400 euros al mes, es decir, hasta el 100% del alquiler. Esta ayuda será financiada en un 80% por el Ministerio de Fomento y un 20% por las CCAA.

Plazo: 3 años.

 

*AYUDAS AL PROMOTOR PRIVADO

Beneficiarios: promotores privadas que construyan promociones de vivienda en alquiler durante un mínimo de 25 años.

Importe de la ayuda:

1.- Hasta 350 euros por metro cuadrado útil (por vivienda) con un límite del 50% de la inversión y de 36.750 euros por vivienda. Podrán acceder a estas viviendas hogares con hasta 3 veces el IPREM. El alquiler de dichas viviendas no podrá superar los 5,5 euros por metro cuadrado útil al mes. Es decir, para una vivienda de 80 metros, la renta mensual no podrá exceder los 440 euros.

2.- Hasta 300 por metro cuadrado útil (por vivienda) con un límite del 40% de la inversión y de 31.500 euros por vivienda. Podrán acceder a estas viviendas hogares con hasta 4,5 veces el IPREM. El alquiler de dichas viviendas no podrá superar los 7 euros por metro cuadrado útil al mes. Es decir, para una vivienda de 80 metros, la renta mensual no podrá exceder los 560 euros.

 

*AYUDAS A LA REHABILITACIÓN

Beneficiarios: por primera vez se incluyen unifamiliares y viviendas dentro de un edificio de forma individualizada. Con especial atención a la infravivienda y al chabolismo. Además, por primera vez, se dan ayudas a la rehabilitación para viviendas unifamiliares en el medio rural. Se incrementan las ayudas en un 25% en los casos de rehabilitación y regeneración urbana, cuando los jóvenes rehabiliten su vivienda en municipios de menos de 5.000 habitantes.

Antigüedad de las viviendas: construidas antes de 1996. En el plan anterior era 1981. Con especial atención a la infravivienda y al chabolismo

Importe: se incrementan las ayudas a la rehabilitación con carácter general del 35% al 40% de la inversión. Para accesibilidad, en el caso de personas con discapacidad y mayores de 65 años, y personas con ingresos inferiores a 3 veces el IPREM, hasta el 75%.

Plazo: se amplía el plazo para finalizar las obras de 3 a 5 años.

 

*VIVIENDAS EN ALQUILER PARA MAYORES

Beneficiarios: promotoras privadas que promuevan o rehabiliten viviendas con servicios comunes adaptados en alquiler para personas mayores o con discapacidad y que se destinen durante un plazo mínimo de 40 años al alquiler.

Importe: la renta de las viviendas adaptadas está limitada a 9,5 euros el metro cuadrado útil al mes -para una vivienda de 80 metros, un alquiler máximo de 760 euros mensual, y los ingresos del arrendatario a 5 IPREM. La ayuda al promotor es de hasta 400 euros por metros cuadrado útil, con el límite del 40% de la inversión.