El mercado cree que los precios dejarán de subir y advierte que los promotores tienen poco interés en iniciar nuevos desarrollos.
Aunque España necesita renovar su parque de viviendas, el mercado de obra nueva aún no ha despegado. La escasez de materias primas, los precios cada vez más caros y la falta de oferta hacen que los artículos de segunda mano sigan siendo los más importantes del país. Analizamos el mercado de obra nueva.
Aunque las viviendas de nueva construcción se veían como una opción con mayor eficiencia energética y confort, la realidad es que el mercado está experimentando cambios importantes. Así lo cree Francisco Sierra Director General de Casavo en España y Portugal.
«La actual incertidumbre del mercado ha reducido el stock de viviendas disponibles». En Casavo observaron que el problema afectó primero a ciudades como Madrid y Barcelona, donde las ofertas cayeron alrededor de un 39%.
Pablo Balea, director de obra nueva de aProperties comenta que actualmente hay un ligero descenso en el número de operaciones con clientes finalistas nacionales por el aumento de los tipos hipotecarios, «pero no es suficiente por el momento, en general, las tendencias tienen un impacto significativo». De hecho, los expertos han señalado que el negocio con clientes no residentes, muchos de los cuales ven el sector de la vivienda en España como una cobertura positiva contra la inflación, se ha incrementado en los últimos meses tras la Golden Visa, generando buenos rendimientos.
Oferta y demanda
En cuanto a la demanda de obra nueva, Pablo Balea señaló que a pesar del mal contexto macroeconómico, la demanda se mantuvo fuerte y solvente en la primera mitad del año. «En las plazas más grandes del país los precios se han disparado en los últimos años precisamente porque no hay suficiente oferta para cubrir las necesidades de los vecinos. El parque de viviendas de España necesita renovación, los clientes tienen demanda, Europa tiene demanda… Básicamente, hay una demanda desatendida de nuevos productos que cumplan con los estándares ESG y, lamentablemente, no hay soluciones sostenibles a corto plazo para este problema.»
Desde Casavo señalan que si bien existe mucho interés por las viviendas de obra nueva, el precio es una clara barrera para acceder a la vivienda en propiedad.
«A diferencia de la nueva construcción, la vivienda de segunda mano ofrece la oportunidad de vivir en el centro de la ciudad y en zonas más asequibles, ya que la mayoría de las nuevas construcciones se planifican en las afueras de las grandes ciudades debido a la falta de suelo disponible. La conclusión de Vi Casavo es que, si bien existe una gran demanda de obra nueva, esta se dirige debido a los altos precios de las ofertas de segunda mano y la ubicación de estos objetos.»
Y las existencias son muy bajas. Francisco Sierra de Casavo dijo que en Madrid el stock de vivienda nueva ha caído más de un 38%, mientras que en Barcelona ha caído más de un 17%. «Las cifras apuntan a una reducción significativa en la oferta que ha frenado la demanda y, como resultado, muchas campañas nuevas en las principales ciudades han fracasado».
Al analizar los factores que inciden en la reducción de la construcción, el experto observó cómo la incertidumbre, los cambios constantes y el alza en los precios de las materias primas se posicionan como el factor más importante que contribuye al desinterés de las empresas por impulsar la construcción de vivienda nueva.
El representante de AProperties cree que la volatilidad que hemos experimentado en los últimos años es el resultado de eventos imprevistos como la pandemia o la guerra en Ucrania. «Los plazos de desarrollo de campañas suelen ser largos, lo que, francamente, dificulta la toma de decisiones al respecto. Más recientemente, también hemos visto desafíos con la Nueva Ley de Vivienda, los precios de los materiales de construcción y el marco regulatorio dentro del cual deben operar los desarrolladores.
¿Seguirán subiendo los precios?
Según los datos publicados por la Oficina Estatal de Estadística, el incremento anual del precio de la vivienda fue del 8%. «Debido a la inflación actual, es probable que este aumento de precios continúe hasta finales de 2022. Sin embargo, esperamos que esta tendencia alcista de los precios de Casavo se revierta para 2023.» En aProperties, se espera que los precios aumenten aproximadamente un 4 % de aquí a finales de 2023.
Esto se debe a que el aumento de las tasas de interés del Banco Central Europeo (BCE) desencadenará la regulación del mercado, especialmente la regulación de precios en el sector inmobiliario. Por ello, los expertos de Casavo vaticinan que 2023 será el año en el que el crecimiento del precio de la vivienda se ralentizará y la industria inmobiliaria española se recuperará paulatinamente.
